ZAJEDNIČKA NEDELJIVA SVOJINA ETAŽNIH VLASNIKA
U postupku privatizacije tokom 1990. godine je započet otkup društvenih stanova, prilikom čega su dotadašnji nosioci stanarskog prava postali njihovi vlasnici.
Ovi, tzv. etažni vlasnici, su zadržali pravo krišćenja na zajedničkim delovima zgrade, kao i pravo korišćenja zemljišta pod zgradom i onog koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Tokom 1996. godine dotadašnji Zakon o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima, usklađivajem sa Ustavom doživljava određene promene, kao i preimenovanje u Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa.
Tako se u ovom zakonu po prvi put, član 19., pojavljuje pojam zajedničke nedeljive svojine na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi, sa ciljem da se u stambenim zgradama privatizuje dotadašnje pravo korišćenja na istim, a kao prelazno rešenje etažni vlasnici zadržavaju pravo korišćenja zemljišta pod zgradom i onog koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Kako se na pravo korišćenja analogno primenjuju odredbe ovog zakona kojim je regulisano pravo susvojine, to se i danas u mnogim sudskim odlukama pojam zajedničke nedeljive svojine pogrešno poistovećuje sa susvojinskim odnosima tzv. suvlasnika.
Upravljanje zajedničkom nedeljivom svojinom regulisano je u to vreme donetim Zakonom o održavanju stambenih zgrada, kao posebnim zakonom, koji u odnosu na Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa predstavlja lex specialis, pa se tako, kada je u pitanju suvlasništvo, a u slučajevima kada poslovi prelaze okvire redovnog upravljanja stvarju, odluke donose saglasnošću svih suvlasnika, čl. 15. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, a zaštitu susvojine može tražiti svaki suvlasnik, čl. 43. istog zakona, dok se kod zajedničke nedeljive svojine odluke o sudbini zajedničkih delova zgrade, prema pomenutom Zakonu o održavanju stambenih zgrada, donose u okviru „zajednice etažnih vlasnika“ to jest skupštine ili saveta zgrade koju čine svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade glasovima vlasnika kojima pripada preko 50% površine stanova i drugih posebnih delova zgrade ( videti sentencu iz Rešenja Vrhovnog suda Srbije, Gzz. 55/2003 od 1.4.2004. godine objavljenoj u Biltenu sudske prakse Vrhovnog suda Srbije, br. 2/2004-str. 40, a koja glasi „ Ako se većina vlasnika stanova izjasni da zajedničku svojinu uredi na određeni način, onda je zakonodavac tu zajedničku volju vlasnika kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova upravo priznao kao volju kojom se stanje na zajedničkoj stvari može menjati“.
Prilikom realizacije ove zajedničke volje vlasnika iskazane u okviru skupštine, pojavljuje se stambena zgrada kao pravno lice i jedino je ona legitimna da zastupa zgradu po pitanju uređenja zajedničke nedeljive svojine na zajedničkim delovima zgrade.
Zajednička nedeljiva svojina se dakle po svojoj suštini bitno razlikuje od susvojine. Ona je, za raliku od susvojine, nedeljiva. Njome se, uvek upravlja zajednički, dok se kod susvojine ovo pravo može poveriti jednom ili nekolicini suvlasnika ili pak trećem licu, član 15. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.
Sledeća bitna osobenost prava zajedničke nedeljive svojine na zajedničkim delovima zgrade je ta, da ovo pravo ne može biti u prometu, već se ovo pravo isključivo može ustupati radi pretvaranja u stan ili poslovni prostor i to na gore opisani način.
Zaključak: Po odredbama Zakona o održavanju stambenih zgrada ne postoji ni jedna odluka vezana za zajedničke delove zgrade i uređaje u zgradi za koju je potrbna saglasnost svih vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade, osim kada je u pitanju korišćenje zemlišta pod zgradom i onog koje služi za neposrednu upotrbu zgrade, jer se u tom slučaju, s obzirom da se radi o sukorisništvu, primenjuje čl. 15.Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.
